行业发展指数 | 1-2月中国商办运营商发展指数TOP10及报告
原创 观点指数 观点指数 3天前
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摘要：受疫情影响，国内商办物业市场的供应和需求均有所减少，行业正面临新的挑战和机遇，但在资产交易方面的热度依然不减。
观点指数 2月，在疫情的影响下，不少企业宣布延期复工，选择居家办公的工作方式。对于商办运营商而言，疫情不仅让平日繁忙的办公空间变得冷清，也对其今后的发展和运营提出了新的要求。
商办物业作为人群较为聚集的场所之一，在疫情爆发阶段首当其冲。线上办公等方式的推行使得商办物业的人群活跃度大大降低，新的租赁交易也难以进行，但危机之中机遇仍存。
中海华润前二，疫情冲击租金收入
1-2月中国商办运营商发展指数TOP10中，中海、华润摘得状元和榜眼席位。据中海披露的年报数据显示，截止2019年末中海系列公司持有运营甲级写字楼45栋、购物中心13家、星级酒店12家、长租公寓2家、自由办公项目12个，是国内最大的单一业权写字楼发展运营商，全年实现投资物业租金收入为人民币37.5亿元。
1-2月，受疫情影响，商办物业租赁和交易都受到较大影响，商办运营商同样也面临不小的挑战。据华润最新披露的业绩数据显示，投资物业于2020年2月份实现租金收入约3.325亿元，按年减少65.2%；截止到2月底，2020年累计投资物业实现租金收入约13.95亿元，按年减少25.7%。
嘉里在业绩会上也表示，因为疫情原因，旗下办公室业务有一定影响。
疫情虽然给商办物业带来了不少的挑战，但同时也是展现运营和应变能力的机会。如中海开展了线上商务甲级写字楼巡览，满足客户足不出户的在线租赁需求；华润推出共享办公产品，受到中小企业青睐，为租户提供运送服务等。
可以看出，更有经验的运营商能较快做出反应。虽然不少企业采取线上办公，使得办公模式发生变化，但商办物业依然是办公的理想场所。
未来，租户对于商办运营商的产品设计能力和后续运营能力会提出更高要求。在此前提下，如何提升自身的运营能力和更好地满足租户们的需求，成为市场竞争中制胜的关键。
市场整体疲软，但需求仍存
在供应方面，受到新冠疫情影响，商办物业建筑企业无法正常复工，项目进度迟缓，商办物业施工面积减少。据国家统计局数据显示，1-2月全国办公楼施工面积累计值出现下降，累计增长为-3.2%，首次出现负数增长。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
在此背景下，部分原定于本月或是上半年入市交易的项目推迟，商办物业新增供应有所减少的现象难以避免。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
从投资情况上看，受到新冠疫情的影响，全国办公楼投资累计增长同样出现下降。1-2月累计录得-17.8%的跌幅，为去年下半年至今的最大跌幅。
在商办物业供应和投资减少，租赁交易不能正常进行的情况下，还出现了部分受疫情冲击较大的中小企业退租或者减少租赁面积的情况。
短期来看，疫情使得商办物业的新增入市供应相比以往有所减少，租户大多持观望态度，因此整体市场需求较为疲软。但从长期来看，随着疫情后的复工以及经济逐步恢复正常发展，企业的租赁扩张需求仍在。
资产交易热度不减，预期仍然乐观
去年至今，国内商办物业交易消息层出不穷，今年虽受到新冠疫情影响，但交易的热度不减。
近日，LG尊龙凯时-人生就是搏决定以80.46亿元的价格出售位于北京核心商圈的LG双子座大厦，买方为新加坡政府产业投资有限公司下属公司。
2月29日，弘毅投资披露，弘毅联合体收购北京合生国际大厦北楼项目已完成交割，由弘毅投资联合海外地产基金共同收购，交易价格尚未公开。
从上面两宗交易不难看出，外资现在已经成为了商办物业投资主要参与者之一。实际上从去年至今，外资一直在商办物业交易中扮演重要角色。
相关数据显示，2019年单北京大宗交易投资总额高达866亿元，其中境外投资者占比达到31%，写字楼是关注的重点。
一直以来，一线城市商办物业都受到不少投资者青睐，从长远发展来看，国内商办物业估值有一定提升空间。因此，有不少人士认为，近年来各大外资不断囤积国内一线城市优质商办物业是眼光长远的投资行为。
2019年我国一线城市的大宗交易较为活跃，据世邦魏理仕数据显示，北上广深一线城市大众交易物业中，以写字楼为主的商办物业占据很大比例，其中上海的写字楼交易数量占比最多，为58.8%，其次是北京为51%，而广州和深圳也在40%左右。
数据来源：世邦魏理仕，观点指数整理
随着国内区域一体化的进行，相信北上广深等一线城市未来将吸引更多外资投资，国内日趋成熟的商办市场和交易模式也将持续吸引更多机构投资者和买家。因此长期来看，商办物业投资市场预期仍然乐观。
回到当下，疫情影响虽然只是暂时的，但今年市场环境还存在很多不确定因素，而商办物业特别是写字楼作为能提供稳定现金流的商办资产之一，依旧受到不少资本青睐，相信交易热度也不会消退。
