摘要：预计疫情得以控制后，土地市场会有一段时间内的集中放量及成交上升，政策的利好及宏观调控将会推动整个土地交易市场逐步恢复正常秩序。

 

       观点指数 1月，在疫情爆发前，各大城市按计划供应土地，房企们纷纷加紧补仓。在新年首拍中，上海揽金114亿元，杭州亦收入34.8亿元。而在另一场土拍中，荣盛更以高溢价180.49%竞得宁波一宗商住地。
 

       疫情爆发后，因配合疫情防控的需要，各地纷纷暂停了相关的土地市场交易活动，多宗土地延期出让。房企按要求关闭线下售楼处后，转向加紧推盘去化，拿地补仓放缓。

 

       从目前的情况来看，企业复工延迟等因素给整个土地市场的交易活动带来一定影响，将造成短期内土地供应、成交双下滑。预计等到疫情得以控制后，土地市场会有一段时间内的集中放量及成交上升，政策的利好及宏观调控将会推动整个土地交易市场逐步恢复正常秩序。

 

首月宅地成交金额下滑17%

 

       在举国上下积极防控疫情的情况下，大多数城市暂停了土地市场交易活动，原本计划出让的地块纷纷延期。

 

       Choice数据显示，2020年1月全国20多个重点城市推出住宅土地面积约709.95万平方米，同比下降54.55%，去年同期则为1562.24万平方米。1月推出住宅土地147宗，数量比去年1月减少133宗，同比下降近50%。

 

       成交方面，重点城市住宅土地成交金额及成交面积均出现不同程度的下滑。1月的成交金额约1385.72亿元，较去年同期的1667.44亿元下降16.89%，金额下降幅度相对较小，主要是因为部分企业高溢价率拿地，以及一线核心城市土地出让金较高；成交面积约727.54万平方米，同比下降39.7%，成交宗数约134宗，同比下降42.86%。

 

       与土地供应、土地成交的情况不同，即使是处于特殊时期，成交楼面均价仍保持了平稳上升的势头。从下图可以看出，成交楼面均价只有在2019年2月出现了一次同比下滑，幅度为14.91%。从整体趋势来看，在政策、市场等多方面因素的综合影响下，成交楼面均价将始终保持在一个合理的区间内平稳运行。

 

       而根据国家统计局的数据，2020年1月份商品住宅销售价格涨幅保持总体稳定。其中，一线城市商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大，同比小幅上涨；二三线城市环比涨幅稳中有落，同比涨幅连续回落。

 

       具体来看，1月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中，北京持平，上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%和0.5%；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

 

开年房企高溢价补仓

 

       1月是传统的销售淡季，同时房企的销售业绩任务相对轻松。在经历了一年的推盘去化之后，不少房企会趁着这段时间加紧补充土储，吸纳优质地块。

 

       疫情爆发之前，北京、上海、杭州、宁波等城市的土地交易活动如期进行，流拍率较低，龙湖、保利、融创、荣盛等房企也纷纷补仓，荣盛更是以180.49%高溢价率竞得宁波一宗商住地。

 

       据观点指数研究院不完全统计，2020年1月样本房企在公开市场拿地成交金额合计超过465亿元，成交面积超过270万平方米，环比增长分别超过16%和8%。

 

       从企业情况来看，1月权益拿地金额最高的是保利发展，合计109.92亿元。据公告披露，保利发展于1月新增加房地产项目9个，分别位于天津、济宁、福州、泉州、郑州、长春、兰州、淮安。其中，拿地金额最大的为斥资27.59亿元摘牌天津市滨海高新区海泰大道东侧地块，为商住用地，用地面积11.24万平方米，权益比例100%。

 

       位居第二的是中海地产，权益金额合计67.23亿元。在上海的土拍中，中海地产、中环联合体以底价62.71亿元顺利摘牌普陀区真如副中心板块商业用地，该地块出让面积4.19万平方米，容积率7.0，规划地上总建筑面积约30万平方米，总建筑面积超过40万平方米。

 

       新增土储最多的也是保利发展，获得土地总建筑面积约199.03万平方米。据观点指数研究院不完全统计，1月保利发展分别在郑州、天津、济南获得土地，数量分别为2宗、1宗、1宗，建筑面积分别为6.6万平方米、4.6万平方米、17万平方米和22.5平方米。

 

       值得注意的是，保利于郑州获得的两宗宅地均以超50%的高溢价率成交，成交价分别为12.9亿元、8.97亿元。与此一并出让的另一宗宅地，则被华润置地旗下的北京润置商业运营管理有限公司以16.47亿元竞得，溢价率50.15%，楼面价9783元/平方米，综合房价19712元/平方米。

 

       而在土地政策方面，观点指数研究院注意到，自2020年1月1日起，新土地管理法即将实施，内容主要集中在土地征收、农村宅基地管理制度改革和集体经营性土地入市三大方面。

 

       对于旧的土地征收制度存在的缺陷，2020年新版的土地管理法作出了调整，把征地公告从审批后公告改为审批前公告。

 

       以前在进行土地征收时，地方政府是在获得上级政府审批之后，才允许发布征地公告。根据《物权法》的规定，国家征收土地决定下发之日，土地权属即已经变更。换而言之，当被征地的农民收到征地公告时，虽然自己手上仍有宅基地使用权证，但是土地权属已经由集体土地变更为国有土地了。这也导致了一些基层拆迁部门根据《物权法》启动行政强制程序，从而出现非法强拆、暴力强拆等乱象。

 

       而现在新土地管理法的施行，将征地公告、听取意见、签订协议等都划分为征收的前期工作。 在征收前期，拆迁部门不能启动强制程序，被征地村民如果不愿意签订协议，征收程序就不能启动。

 

       对于房企开发商而言，这次调整即是机遇，又是挑战。由于不需要经过集体土地变为国有土地这个环节，地价款的支付时间原则上也可以与村集体商议决定，这在降低资金成本、提升利润空间方面会有一定帮助。但是，如果征收补偿标准不能与村民协商达成一致，这会给开发商的开发成本造成很大的压力，从而影响后面的推盘去化等工作。